Регистрация
Имя: Пароль:
Забыл пороль

Рынок складской недвижимости России в 2017 году – Склад и техника

Опубликовано: 27.08.2018

видео Рынок складской недвижимости России в 2017 году – Склад и техника

Обзор рынка коммерческой недвижимости | www.skladlogist.ru |

По итогам 2017 года общий объем предложения качественной складской недвижимости в России составил около 23 млн м2, из которых 58%, или 13,4 млн м2, расположены в Московском регионе, 14%, или 3,2 млн м2, – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а 28%,или 6,4 млн м2, – в регионах России.


Рынок складской недвижимости | www.sklad-man.ru | Рынок складской недвижимости

«2017 год был более динамичным с точки зрения ввода новых объектов в регионах России, чем 2016-й. Однако несмотря на увеличение объемов строительства, в структуре предложения в регионах России по-прежнему доминируют старые объекты времен советской постройки. Новые объекты в большинстве случаев строятся для конечного использования, и, полагаю, данный вектор развития будет преобладать на региональном рынке складской недвижимости. Как и в предыдущие годы, в 2017 году лидирующую позицию в структуре спроса занимают продуктовые ритейлеры, которые являются основными заказчиками built-to-suit-проектов с мультитемпературными камерами, а также развиваются не только в городах-миллионниках, но и в небольших городах. По нашим оценкам, в 2018 году объем ввода и сделок регионального складского рынка превысит показатели 2017 года, в структуре спроса все останется без изменений», – отмечает Владислав Рябов, региональный директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли, Knight Frank, Россия и СНГ.

Предложение. За 2017 год в регионах России (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) было введено в эксплуатацию около 350 тыс. м2 качественных складских площадей, что на 27,7% превышает показатель ввода за 2016 год. Наибольший объем складских площадей был введен в Екатеринбурге – около 61 тыс. м2 и во Владивостоке – около 50 тыс. м2. 87% (304 тыс. м2) общего объема введенных в 2017 г. объектов было построено для конечного использования как в формате built-to-suit, так и с привлечением генерального подрядчика, остальные 13% (46 тыс. м2) были построены спекулятивно. Крупнейшими спекулятивными проектами, введенными в эксплуатацию в 2017 г., стали фаза 2 складского комплекса Dockland в Туле площадью около 21 тыс. м2 и очередь 4 в производственно-логистическом комплексе «Авиаполис Янковский» во Владивостоке площадью около 25 тыс. м2. Одними из крупнейших объектов, построенных для конечного пользователя в 2017 г., стали распределительные центры федеральных розничных сетей X5 Retail Group в Екатеринбурге и «Ашан» в Самаре площадью около 35 тыс. м2 каждый, распределительные центры федеральной розничной сети «Магнит» в Мурманске и в Кирове площадью около 33 тыс. м2 каждый.

Следует отметить, что несмотря на увеличение спроса на качественную складскую недвижимость в регионах России, девелоперы не анонсируют выход на рынок крупных спекулятивных проектов, а подписывают договоры на строительство складов в формате built-to-suit или с привлечением генерального подрядчика.

В большинстве регионов России по итогам 2017 года наблюдалось ограниченное предложение качественных складских блоков. Доля вакантных площадей (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по итогам 2017 года составляла 4,4%, что эквивалентно 280 тыс. м2 в абсолютном выражении.

Виктор Воробьев, акционер компании ООО «Доклэнд»

KF. Влияет ли дизайн склада на его технические характеристики?

В.В. В индустриальной недвижимости такой инструмент как дизайн профессионально используют редко, и это дает значительное конкурентное преимущество тем компаниям, которые инвестируют в него. Важно понимать, что дизайн – это не только то, как выглядит объект, но и то, как он функционирует. Когда клиент, сотрудник или бизнес-партнер впервые сталкиваются с вашим комплексом, то первым делом неосознанно оценивают его эстетическую привлекательность и концептуальность застройки, параллельно принимая решения, хотят ли они арендовать этот объект или работать в этом пространстве. Мы в Dockland уделяем много внимания дизайну, и я уверен, что профессиональный подход к дизайну окупается многократно.

Наибольшая доля вакантных площадей по итогам 2017 года наблюдалась в Калуге – 38,4%, Туле – 11,4% и Ростове-на-Дону – 8,8%. Однако несмотря на высокий показатель в процентах, в абсолютном выражении объем вакантных складских площадей находился на низком уровне. Наименьшая доля вакантных складских площадей наблюдалась в Краснодаре – 0,5%, Омске – 0,5% и Владивостоке, где к концу 2017 года не было зафиксировано вакантных площадей.

Крупнейшие складские комплексы, введенные в эксплуатацию в регионах России в 2017 году Город Название объекта Общая площадь, м2
Екатеринбург Распределительный центр «Екатеринбург» (Х5 Retail Group) 38 000
Самара Логистический комплекс «Придорожный», корпус 6 («Ашан») 33 800
Мурманск Распределительный центр «Магнит» 33 000
Киров Распределительный центр «Магнит» 32 680
Тюмень Распределительный центр X5 Retail Group 26 000
Владивосток ПЛК «Авиаполис Янковский», очередь 4 25 700
Уфа Логистический комплекс «Сигма» (здание X5 Retail Group) 25 000
Владивосток ПЛК «Авиаполис Янковский», очередь 5 24 200
Пермь Распределительный центр «Пятерочка» 23 800
Тула Складской комплекс Dockland, очередь 2 21 000
Новосибирск Распределительный центр Х5 Retail Group 17 000
Екатеринбург Распределительный центр «Косулино» (X5 Retail Group) 13 690

Спрос. По итогам 2017 года в регионах России (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) было арендовано и куплено около 440 тыс. м2 складских площадей, что почти на 25% выше аналогичного показателя за 2016 год. Наибольший объем сделок был заключен в Екатеринбурге – около 125 тыс. м2 и в Новосибирске – около 51 тыс. м2.

Около 67% (296 тыс. м2) общего объема региональных сделок по аренде и покупке в 2017 г. было заключено в готовых объектах, что на 37,5% выше аналогичного показателя за 2016 год. Средний объем сделки составлял 6 тыс. м2, что эквивалентно среднему объему сделки по итогам 2016 года. Количество сделок по новой аренде в готовых объектах в 2017 г. на 30% превысило показатель 2016 года. Остальные 33% общего объема региональных сделок в 2017 г. (144 тыс. м2), были заключены на реализацию проектов в формате built-to-suit или с привлечением генерального подрядчика.

По итогам 2017 года доля ритейлеров, которые исторически формируют наибольший спрос в регионах России, в структуре спроса составила более 76%. Крупнейшей сделкой в данном сегменте, стала аренда компанией «Детский Мир» около 46 тыс. м2 в складском комплексе «Южноуральский» в Челябинске. Объект общей площадью около 82 тыс. м2 был введен в эксплуатацию в 2015 г. Крупнейшими сделками по реализации проектов в формате built-to-suit в 2017 г. в сегменте розничной торговли по итогам 2017 года стало подписание федеральной розничной сетью «Ашан» договоров на строительство объектов площадью около 35 тыс. м2 в рамках складского комплекса «Пригородный» в Самаре и 30 тыс. м2 в рамках «PNK Парка Косулино» в Екатеринбурге. Также две крупные сделки по строительству собственных объектов с привлечением генерального подрядчика были заключены компанией «А Плюс Девелопмент», которая построит распределительные центры для федеральной розничной сети «Монетка» в Екатеринбурге и в Нефтеюганске площадью около 34 тыс. и 25 тыс. м2 соответственно. Ввод данных объектов запланирован на 2018 год.

Второе место в структуре спроса в регионах России в 2017 г. (около 9%) занял сегмент логистических операторов. Крупнейшей сделкой в данном сегменте стала покупка компанией Karl Schmidt Spedition около 36 тыс. м2 в индустриальном парке Freight Village Калуга.

Доля производственных компаний в структуре спроса по итогам 2017 года составила около 5,5%, что эквивалентно 23,8 тыс. м2 в абсолютном выражении, а доля дистрибуторов составила 4,6% или 20 тыс. м2 в абсолютном выражении.

Крупнейшие сделки в регионах России в 2017 году Квар-тал Город Арендатор Сфера деятельности компании Объект/ расположение Класс Общая площадь, м2 Тип сделки
III Челябинск «Детский Мир» Розничная торговля СК «Южноуральский» А 46 060 Аренда
II Калуга KSS Транспорт и логистика Freight Village Калуга А 35 625 Покупка
I Самара «Ашан» Розничная торговля СК «Придорожный» А 35 310 BTS- аренда
II Екатеринбург «Монетка» Розничная торговля «А Плюс Девелопмент» А 34 000 BTS- продажа
IV Екатеринбург «Ашан» Розничная торговля PNK Парк «Косулино» А 30 000 BTS- аренда
III Нефтеюганск «Монетка» Розничная торговля «А Плюс Девелопмент» А 25 000 BTS- продажа
II Новосибирск Tarkett Производство PNK Парк «Толмачево» А 7500 Аренда
III Екатеринбург Wildberries Online-торговля СК «Петровский 2» А 5790 Аренда
I Краснодар Ozon Online-торговля СК «А2 Краснодар» А 5030 Аренда

Вячеслав Зелепуга, коммерческий директор «А Плюс Девелопмент»

KF. Расскажите о конструктивных особенностях объектов, построенных/ строящихся для конечных пользователей?

В.З. Сегодня подавляющее большинство проектов по строительству складских комплексов во всех регионах России реализуется в формате built-to-suit. Поэтому все складские объекты отличаются, каждый строится под технологию конкретного заказчика и является в какой-то части уникальным. Это отражается в планировочных решениях, рабочей высоте объекта, нагрузке пола, шаге колонн и т д.

KF. С какими проблемами приходится сталкиваться при строительстве складов в регионах России?

В.З. Существует ряд факторов, накладывающих ограничения на строительство складских объектов в регионах, – сезон проведения строительных работ, а также удаленность объекта от крупных городов, откуда необходимо доставлять строительные материалы. Например, предельный (экономически целесообразный) радиус доставки железобетона составляет 300 км, металлоконструкций – 500 км. Превышение данных параметров приводит к существенному удорожанию проектов. Также в регионах есть сложности с привлечением за разумные деньги квалифицированной рабочей силы, особенно в части монтажа инженерных систем. На своих объектах мы выполняем монтаж инженерных систем практически полностью своими силами, отправляем собственных специалистов из Санкт-Петербурга и Москвы. С позиции качества и стоимости выполнения работ, даже с учетом перелетов, проживания и командировочных, это эффективнее, чем привлекать местных специалистов.

Коммерческие условия. По итогам 2017 года средний уровень запрашиваемой ставки аренды на складские площади класса A в регионах России составлял 3500 руб./м2/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. Однако в регионах, где наблюдается дефицит качественного предложения, ставка арены превышает среднерыночный показатель. Наиболее высокий уровень запрашиваемой ставки аренды в 2017 г. зафиксирован во Владивостоке – 4800 руб./м2/год, наиболее низкий – в Туле и в Уфе – 3000 руб./м2/год. Средний срок договора аренды на региональном рынке в 2017 г. составлял три года, размер операционных расходов находился на уровне 800–1000 руб./м2/год. Запрашиваемая цена продажи built-to-suit- проекта от 10 000 м2 в 2017 г. в регионах России находилась в диапазоне 35 000–40 000 руб./м2 без учета НДС.

Следует отметить, что стоимость строительства складского комплекса в регионах России превышает стоимость строительства складов в столичном регионе. Прежде всего, это связано с увеличением затрат на транспортировку строительных материалов, необходимостью поиска квалифицированных строительных бригад и т. д.

Прогноз. По прогнозам аналитиков Knight Frank, объем нового строительства в регионах России (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) в 2018 году превысит показатель 2017 года и составит около 500 тыс. м2. При этом основной объем введенных в 2018 г. в эксплуатацию складских площадей будет построен в формате built-to-suit или с привлечением генерального подрядчика на собственном земельном участке. Несмотря на увеличение объемов нового строительства и спроса на высококачественную складскую недвижимость, говорить о насыщенности регионального рынка складами класса А рано. Основную долю в структуре предложения складской недвижимости в регионах России по-прежнему занимают старые здания времен советской постройки, переоборудованные под склады.

В связи с тем, что большинство объектов в 2018 г. будут вводиться для конечного использования, доля вакантных площадей в 2018 г. сохранится на низком уровне.

Крупнейшие объекты, запланированные к вводу в регионах России в 2018 году Город Название объекта Общая площадь, м2
Екатеринбург Складской комплекс «Ролси», очередь 3 50 000
Екатеринбург Распределительный центр «Монетка» 34 000
Новосибирск Складской комплекс «Сибирский» 34 000
Екатеринбург Распределительный центр «Ашан» 30 000
Нефтеюганск Распределительный центр «Монетка» 25 000
Петрозаводск Распределительный центр X5 Retail Group 25 000
Казань Распределительный центр «ЭТМ» 22 000

Андрей Артамонов, DNS Девелопмент «Авиаполис Янковский»

KF. Расскажите о спросе на высококачественную складскую недвижимость во Владивостоке – профиль арендаторов/ покупателей, есть ли BTS- сделки, какой размер блоков наиболее востребован?

А.А. Спрос на высококачественную складскую недвижимость есть, и подтверждением такой потребности может служить факт 100%-й заполняемости нашего комплекса. Конечно, остается вопрос стоимости аренды такой недвижимости, так как на нашем местном рынке строительство таких комплексов в новинку и арендаторам не с чем сравнивать арендные ставки. Профиль деятельности арендаторов разнообразен, и сложно выделить преобладающие специализации в рядах наших клиентов. Арендаторы хранят алкоголь, продукты питания, бытовую технику, обувь и т.д. Одна из компаний организовала производство чая в одном из наших производственно-складских зданий (фабрика по фасовке).

KF. Есть ли у вас в планах строительство новых очередей, если да, то в формате built-to-suit или спекулятивно?

А.А. Средний размер арендуемой площади в нашем комплексе – 6 тыс. м2. В 2017 году был успешно построен наш пилотный проект в формате built-to-suit – складское здание класса А площадью 20 тыс. м2. Именно такая схема сотрудничества между нами и арендатором будет приоритетной в дальнейшем развитии нашего комплекса.

Средний уровень запрашиваемой ставки аренды на качественные склады класса А в регионах России в 2018 г. будет находится на уровне 3500 руб./м2/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей, и при заключении договора меняться в большую или меньшую сторону в зависимости от региона, объема арендуемых площадей, срока договора аренды и прочих коммерческих условий.

В структуре спроса существенных изменений в 2018 г. не произойдет, основная доля будет сформирована сегментом торговых компаний, которые продолжат наращивание своего присутствия как в городах-миллионниках, так и в городах с населением 250–500 тыс. человек.

По материалам компании Knight Frank

На главную   .

Ув. Пользователи, весь материал, представленный на этом сайте, предназначен только для персонального использования и в ознакомительных целях. Все права на материалы пренадлежат только их владельцам. Если вам понравилось что-либо,Вы должны купить лицензионную версию представленного материала.


При использовании материалов ссылка на источник обязательна. www.kioto-ceramics.ru Copyright © 2013

rss